Vous êtes propriétaires d’un terrain enclavé ? Vous vous sentez confiné en raison d’un accès difficile à celui-ci ? Ce sentiment est tout à fait logique ! Au regard de leur régime spécial, les terrains enclavés se caractérisent par une absence d’accès praticable depuis la voie publique. À cet effet, leur exploitation obéit à des régimes particuliers qu’il convient d’étudier au moment de songer à une viabilisation. Vous ferez ici le plein d’idées utiles pour désenclaver votre bien immobilier.

Terrains enclavés : une exceptionnalité dans le code de l’urbanisme

Il n’est pas très courant d’observer des particuliers acheter ou vivre sur des terrains enclavés. En effet, ces terrains étant par définition totalement limités, il n’y a l’évidence aucun intérêt à les acquérir sinon à s’en contenter. En cela, les terrains enclavés relèvent d’une exception au regard du code de l’urbanisme qui souhaite qu’un terrain acheté soit desservi par la voie publique.

Lorsque l’on est confronté à une telle situation en tant que propriétaire, il est indispensable de prévoir une servitude de passage. La servitude de passe se définit comme un droit qui confère au propriétaire du fonds dominant (vous) un droit de passage sur le fond servant (le terrain de vos voisins). Il est important de souligner que cette forme de servitude est plutôt attachée au terrain, c’est-à-dire au bien immobilier en question et non à vous le propriétaire.

Cette servitude que constitue alors le droit de passage peut être légale ou conventionnelle. Selon le cas dans lequel vous vous situerez, vous pourrez recourir à l’une ou l’autre. En effet, la servitude légale (par voie de justice) s’applique dans les cas où le terrain est enclavé et que le propriétaire du fond dominant n’est pas tombé d’accord avec son voisin sur la conclusion d’une servitude conventionnelle. Précisons que la durée du droit de passage légal est de 30 ans.

Comment bénéficier d’un droit de passage ?

Pour procéder au désenclavement de votre terrain, vous devez notamment recourir à un notaire. Pour rappel, le droit au désenclavement est régi par les articles 682 et 684 du Code civil. Cependant, sachez que ce droit n’est pas conféré automatiquement à la demande.

Les conditionnalités

En effet, certaines conditions doivent être observées. En premier lieu, la loi ne protège pas contre un comportement fautif. Ainsi, si à votre demande le juge estime que vous êtes entièrement responsable de la non-desserte de votre terrain, alors vous n’obtiendrez pas gain de cause. En second lieu, un terrain laissé en friche ne peut en théorie pas vous octroyer un droit de passage. À en croire l’article 682, il stipule que tout terrain devrait être valorisé économiquement.

Cela signifie que votre terrain doit être voué à devenir soit :

·        une exploitation agricole ;

·        une zone industrielle et/ou commerciale ou ;

·        une zone locative destinée à recevoir des constructions.

Ce n’est qu’à l’observation de ces conditions sus évoquées que votre demande de droit de passage pourra prospérer devant la justice.

La procédure

En ce qui concerne la procédure d’obtention du droit de passage au profit de votre terraine enclavé, nous vous conseillons de faire appel à un notaire. En qualité de profesionnel, il vous aidera à fixer votre propre tracé d’accès à la voie, de même que le montant de l’indemnité et les frais d’entretien que l’opération pourrait générer. Cependant, avant de recourir à un notaire, il est de coutume d’adresser une première demande soit au syndic de la résidence voisine ou au propriétaire de la voie privée qui jouxte votre terrain.

Ce dernier évaluera les travaux à réaliser et les dégâts que cela pourrait occasionner. Les frais de travaux seront à votre compte. Ce n’est qu’en cas de désaccord survenu avec votre voisin que vous pourrez envisager la voie judicaire en dernier recours. In fine, il reviendra au juge de déterminer si votre prétention est fondée en droit. Il déterminera alors le chemin qui vous permettra de rejoindre rapidement la route publique. Ensuite, il évaluera le montant que vous devrez verser à votre voisin.

Les implications juridiques du droit de passage

Le droit de passage une fois accordé par le juge produit des effets. Outre les travaux à engager dans la foulée, vous devez faire face à des indemnités. En effet, tout propriétaire d’un ex terrain enclavé bénéficiant d’un droit de passage doit verser au propriétaire du terrain voisin une indemnisation. Celle-ci est versée en guise de dédommagement.

Le montant de l’indemnisation peut significativement varier selon le dommage causé par la servitude. Par exemple, le juge tiendra compte du nombre d’arbres arrachés, de la diminution de la superficie du terrain de votre voisin, des perturbations liées aux va-et-vient récurrents etc. Chaque indemnisation financière se réalise alors au cas par cas.

Ensuite, vous devez prévoir des frais d’entretien si le passage délimité vous est exclusif. Toutefois, si suite à la construction du droit de passage, votre voisin l’emprunte au même titre que vous, vous ne paierez que la moitié des frais d’indemnisation et d’entretien.